הורים שרוצים להעביר דירה לילד? בני זוג שמסדירים את הרישום? אח שנותן דירה לאחות? העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה היא אחת מהטבות המס המשמעותיות בישראל — ויודעים להשתמש בה נכון? יכולים לחסוך מאות אלפי שקלים.
ריכזתי כאן את כל מה שצריך לדעת על מס רכישה דירה מקרוב משפחה ב-2026 — כלל השליש, מי נחשב “קרוב”, מתי יש פטור מלא, ומה הסכנות בתכנון מס לקוי.
כלל השליש — תקנה 20 לתקנות מס רכישה
הכלל הבסיסי פשוט: בהעברת דירה ללא תמורה (מתנה) מקרוב לקרוב — מקבל המתנה משלם רק שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל.
זה אומר שאם המס הרגיל היה 60,000 ₪ — תשלמו רק 20,000 ₪. הטבה של 66% במס.
הבסיס החוקי: תקנה 20 לתקנות מס רכישה (שבח, מכירה ורכישה).
מי נחשב “קרוב משפחה” לעניין מס רכישה?
החוק מגדיר רשימה סגורה של קרובים שזכאים להטבה:
- בן זוג — כולל ידועה בציבור שגרים יחד מעל 6 חודשים לפני ההעברה
- הורה — אבא או אמא
- צאצא — ילד, נכד, נין (ללא הגבלת דורות)
- בן זוג של צאצא — חתן / כלה
- אח / אחות
שימו לב: דוד, דודה, אחיין, גיס, חם וחמות — לא נחשבים קרובים לעניין מס רכישה. העברה אליהם תחויב במס מלא, גם אם זו “מתנה”.
פטור מלא — בני זוג שגרים בדירה
יש מקרה אחד שבו מקבלים פטור מלא ממס רכישה (לא רק שליש): העברת דירת מגורים מבן זוג לבן זוג, כאשר שני בני הזוג מתגוררים בדירה. גם מס שבח לא משולם במקרה זה.
זה נפוץ במצבי גירושין (העברה כחלק מהסכם), בהסדרת רישום משותף שלא נרשם בעבר, או כשרק אחד מבני הזוג רשום כבעלים והשני רוצה להיכנס לרישום.
דוגמת חישוב — דירת השקעה ב-2,500,000 ₪
נניח שאמא רוצה להעביר לבן את דירת ההשקעה שלה, בשווי 2,500,000 ₪. הבן כבר בעלים של דירת מגורים שלו (אז עבורו זו דירה נוספת):
חישוב מס רכישה רגיל (דירה נוספת):
- 8% × 2,500,000 ₪ = 200,000 ₪
במסגרת העברה ללא תמורה (שליש):
- 200,000 ₪ × 1/3 = 66,667 ₪
חיסכון של 133,333 ₪ — שני שלישים מהמס נחסכים.
דוגמת חישוב — דירה יחידה ב-1,500,000 ₪
נניח שאבא מעביר לבת דירה ראשונה ויחידה בשווי 1,500,000 ₪. הבת אין לה דירה אחרת:
חישוב מס רכישה רגיל (דירה יחידה):
- 0% (כי השווי מתחת ל-1,978,745 ₪) = 0 ₪
במסגרת העברה ללא תמורה:
- 0 ₪ × 1/3 = 0 ₪
במקרה זה, ההעברה חינמית לחלוטין — לא בזכות כלל השליש, אלא בזכות הפטור הרגיל של דירה יחידה. תיהנו משני העולמות.
תנאים והגבלות חשובות
ההטבה לא בלי תנאים. כדי לנצל אותה נכון:
1. ההעברה חייבת להיות אמיתית — בלי תמורה
אם המקבל משלם כל סכום למעביר — אפילו חלקי — ההטבה עלולה להישלל. רשות המסים בוחנת את העסקה במהותה: הלוואות פיקטיביות, “מתנות” שמוחזרות, או תמורה בעקיפין — יזוהו וייפסלו.
2. מקבל המתנה משלם — לא הנותן
המס מוטל על מקבל הזכויות, לא על הנותן. אם הבן מקבל את הדירה — הבן משלם את השליש.
3. תוקף הזיקה למקבל
מעמד המקבל (דירה יחידה / נוספת) נקבע לפי המקבל בלבד. אם הבן כבר יש לו דירה — הוא משלם שליש מ-8%, גם אם זו דירת המתנה הראשונה שלו מההורים.
4. מס שבח — לא נכלל בהטבה אוטומטית
ההטבה של תקנה 20 חלה על מס רכישה של המקבל. מס שבח של הנותן נדון בנפרד (סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין) — שם יש פטור נפרד שדורש תנאים משלו (קרבת דרגה ראשונה לרוב, ולא תמיד חל על אחים).
5. תקופת צינון
לפי תיקוני חקיקה מהשנים האחרונות, יש כללי “צינון” שמונעים מהמקבל למכור את הדירה מיד בלי לאבד את הפטור / ההטבה (למשל אם הוא רוצה לתבוע פטור דירה יחידה במס שבח). התיעצו עם עו”ד לפני שאתם מעבירים בכוונה למכור.
אסטרטגיות תכנון מס מקובלות
תכנון נכון של העברות בין-משפחתיות יכול לחסוך עשרות עד מאות אלפי שקלים. אסטרטגיות שעורכי דין מקרקעין משתמשים בהן:
- העברה הדרגתית — מעבירים בשלבים תוך פיצול בין מספר ילדים, כדי שכל אחד יקבל “דירה יחידה” שלו ויהנה מהמדרגות הנמוכות.
- תזמון מסביב לאירועים — נישואין, גירושין או רכישת דירה חדשה משנים את מעמד “דירה יחידה”. תזמון נכון של ההעברה מנצל את החלון.
- שילוב עם פטור דירה יחידה במס שבח — לפעמים עדיף שהורה ימכור את הדירה (פטור ממס שבח) ויתן לילד את הכסף, מאשר יעביר את הדירה במתנה.
- תכנון בני זוג — רישום משותף שמאפשר את הפטור המלא.
⚠️ לעולם אל תתכננו תכנון מס בעצמכם. הקנסות על תכנון לקוי או פיקטיבי כבדים — לפעמים יקרים יותר מהמס שניסיתם לחסוך.
דרישות אדמיניסטרטיביות
להעברה ללא תמורה:
- חוזה מתנה / שטר העברה ללא תמורה — נחתם על ידי שני הצדדים.
- דיווח לרשות המסים תוך 30 יום (טופס מש”ח).
- תצהיר של הצדדים על קרבת המשפחה והעדר תמורה.
- רישום בטאבו של הזכויות החדשות — בדרך כלל דרך עו”ד.
עלות הטיפול דרך עו”ד מקרקעין: כ-1.5%–2% משווי הדירה.
איך לחשב את החיסכון
רוצים לדעת בדיוק כמה תחסכו בהעברה ללא תמורה? חשבו תחילה את מס הרכישה הרגיל במחשבון שלי (לפי מעמד המקבל — דירה יחידה / נוספת). חלקו בשלוש — וזה הסכום ששתשלמו במסגרת ההעברה ללא תמורה.
סיכום
מס רכישה בהעברה לקרוב משפחה ב-2026 הוא שליש מהמס הרגיל, ולפעמים פטור מלא (בני זוג שגרים יחד). הטבה משמעותית שמיועדת להעברה אמיתית של נכסים במשפחה — לא לתכנון מס פיקטיבי. ייעוץ של עו”ד מקרקעין הוא חובה, גם בעסקות “פשוטות”: טעות בטופס, או תיאום לא נכון עם מס שבח, יכולה לעלות הרבה יותר ממה שהמתנה הייתה אמורה לחסוך. המחשבון שלי כאן — תחלקו ב-3, ותדעו בערך כמה תחסכו לפני שאתם מתחילים את התהליך.