קונים דירה שנייה ב-2026? המספר שאתם חייבים לזכור הוא 8%. זו לא טעות הקלדה — על דירה שנייה (שאינה דירה יחידה), מס הרכישה מתחיל מ-השקל הראשון, בלי שום מדרגת פטור. הבדל של מאות אלפי שקלים ביחס לדירה יחידה, וזה משנה לגמרי את התקציב של עסקת ההשקעה.
ריכזתי כאן את כל מה שצריך לדעת על מס רכישה דירה שנייה ב-2026 — כולל הפטור הזמני של 18 חודש שמאפשר בכל זאת לעבור בין דירות בלי לשלם את ה-8%.
מדרגות מס רכישה לדירה שנייה — 2026
המדרגות פשוטות מאוד (לרוע המזל):
- עד 6,055,070 ₪ — 8%
- מעל 6,055,070 ₪ — 10%
אין מדרגת פטור, אין שלב של 3.5% או 5% כמו בדירה יחידה. אתם משלמים 8% מהשקל הראשון, מהר ממה שאתם מספיקים להגיד “מס רכישה”.
(הסכומים מעודכנים לתחילת 2026 והוקפאו על פי חוק ההסדרים עד 15.1.2028 — לא יתעדכנו לפי מדד גם אם המחירים יעלו.)
דוגמת חישוב — דירה ב-3,000,000 ₪
נניח שאתם רוכשים דירה שנייה ב-3,000,000 ₪:
- 8% × 3,000,000 ₪ = 240,000 ₪
לעומת זאת, אותה דירה כדירה יחידה הייתה עולה במס רכישה בערך 45,000 ₪ בלבד. הפרש של כמעט 195,000 ₪ רק במס — וזה לפני הוצאות נוספות כמו עו”ד, תיווך, שיפוץ ושמאי.
הפטור של 18 חודש — איך לעבור בין דירות בלי לשלם 8%
נקודה קריטית שכל מי שמשדרג דירה חייב להכיר: אם אתם מוכרים את הדירה הקודמת תוך 18 חודש מיום רכישת החדשה, רשות המסים מתייחסת אליכם כאל רוכשי דירה יחידה, ואתם נהנים מהמדרגות הנמוכות (פטור עד 1,978,745 ₪, 3.5%, 5% וכו’).
איך זה עובד בפועל:
- אתם רוכשים דירה חדשה לפי מדרגות דירה יחידה (כאילו מכרתם כבר).
- תוך 18 חודש אתם מוכרים את הדירה הישנה.
- אם לא תספיקו — רשות המסים תחייב אתכם בהפרש של 8% רטרואקטיבית, כולל הצמדה וריבית.
זה מסלול בטוח לרוב המקרים, אבל הוא מחייב תכנון. אם השוק קר וקשה למכור — שקלו את הסיכון.
חריג: דירת קבלן בבנייה — 24 חודש
ברכישת דירה חדשה מקבלן שעדיין לא בנויה, הפטור של “דירה יחידה” מורחב ל-24 חודש מיום קבלת החזקה (ולא מיום החתימה). זה ארוך משמעותית, ומתאים למי שקונה דירה על הנייר וצריך זמן עד שיוכל לפנות את הקודמת.
האם משקיעי נדל”ן יכולים להימנע מ-8%?
לרוב — לא. הפטור של דירה יחידה מיועד לזוגות צעירים ומשפרי דיור, לא למשקיעים. אם הדירה הראשונה תישאר בידיכם — תשלמו מס דירה שנייה על כל רכישה נוספת. החלופות החוקיות:
- רישום הדירה השנייה על בן/בת זוג שאין לו דירה — בתנאי שאתם רשומים בנפרד לצורכי מקרקעין (לא תמיד אפשרי בני זוג נשואים).
- קרן ריט / השקעה לא ישירה — לא משלמים מס רכישה, אבל גם לא הבעלות פיזית.
- רישום על שם ילד בגיר — לרוב יחויב בכל זאת ב-8%, אלא אם הילד עומד בקריטריונים של דירה יחידה משלו.
לפני כל מהלך כזה — חובה להתייעץ עם עו”ד מקרקעין. תכנון לקוי עלול לעלות הרבה יותר ממה שניסיתם לחסוך.
תכנון תקציבי — כמה מזומן צריך?
כשאתם מתכננים רכישת דירה שנייה ב-2026, התקציב הכולל הוא:
- שווי הדירה
- + 8% מס רכישה (לפחות)
- + 2% תיווך (אם רלוונטי)
- + 0.5% עו”ד
- + עלויות משכנתא, שמאי, ביטוח — עוד כ-15,000 ₪
- + שיפוץ / ריהוט — תלוי בנכס
בעסקה של 3 מיליון ₪, סך העלויות הנלוות לבד יכול להגיע ל-340,000 ₪ — ואת ה-8% אסור להנחית אותם רטרואקטיבית.
איך לחשב במהירות
המחשבון החינמי שלי למס רכישה מבדיל אוטומטית בין דירה יחידה לדירה נוספת. הזינו את השווי, בחרו “דירה נוספת”, ותקבלו את הסכום המדויק לפי מדרגות 2026 — כולל פירוט מלא. אין הרשמה, אין סיכון.
סיכום
מס רכישה על דירה שנייה ב-2026 הוא 8% מהשקל הראשון — וזה נטל אמיתי שצריך להיכנס לתקציב מהיום הראשון. הפטור של 18 חודש מאפשר משדרגי דירה לעבור בלי לשלם פעמיים, אבל דורש תכנון מדויק. למשקיעי נדל”ן — אין כמעט דרכים לעקוף את ה-8%, וכל מהלך תכנון מס דורש ייעוץ משפטי. רוצים מספר מדויק לדירה שאתם שוקלים? המחשבון כאן ייתן לכם תשובה תוך 10 שניות.