“תשואה של 4%” הוא כנראה המשפט הכי נפוץ בשיחת מכירה על דירה להשקעה. הוא גם כמעט תמיד לא מדויק — לא בגלל שמישהו משקר, אלא בגלל שהוא מתאר רק את המדד הראשון והכי שטחי מבין שלושה. ההבדל בין המדדים האלה הוא ההבדל בין השקעה שמייצרת תזרים חיובי לבין השקעה שדורשת מכם להוסיף כסף כל חודש.

שלושה מדדים, שלוש תשובות שונות

תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי חלקי מחיר הדירה. פשוט, מהיר, ומתעלם מכל הוצאה שהיא. דירה ב-1.8 מיליון ₪ שמושכרת ב-6,000 ₪ לחודש נותנת 4% ברוטו.

Cap Rate = ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) חלקי שווי הנכס. כאן כבר מורידים ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה ואי-איכלוס — אבל לא את המשכנתא. זה המדד שמאפשר להשוות בין שני נכסים בלי שהמימון יעוות את התמונה.

Cash on Cash = התזרים השנתי בפועל חלקי ההון העצמי שהשקעתם. זה המדד היחיד שעונה על השאלה “כמה הכסף שלי באמת עובד”. הוא היחיד שמכניס למשוואה את החזרי המשכנתא ואת מס הרכישה — ולכן הוא גם היחיד שיכול לצאת שלילי.

מחשבון התשואה על נדל”ן מחשב את שלושת המדדים במקביל מאותם נתונים: מחיר רכישה, הון עצמי, עלויות סגירה, ריבית המשכנתא, שכר דירה, שיעור אי-איכלוס, ועד בית וארנונה וביטוח. הפער בין שלוש התוצאות באותו מסך הוא בדרך כלל הרגע שבו הדברים מתבהרים.

מה מכרסם בתשואה — ובכמה

מס רכישה. על דירה נוספת אין מדרגה פטורה: משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל הסכום הזה. המדרגות הוקפאו ולא יתעדכנו עד 15 בינואר 2028. על דירה ב-1.8 מיליון ₪ זה 144,000 ₪ — הוצאה חד-פעמית שנכנסת ישירות להון העצמי ומורידה את ה-Cash on Cash. אפשר לאמת את הסכום במחשבון מס הרכישה לפני שחותמים.

המימון. על דירה להשקעה בנק ישראל מגביל את המימון ל-50% משווי הנכס, כלומר חצי מהעסקה מגיע מהכיס. הריבית הממוצעת שדיווח בנק ישראל לחודש יולי 2026 עמדה על כ-4.9% במסלול לא צמוד מעל 20 שנה וכ-3.4% בצמוד למדד. את ההחזר החודשי והתמהיל אפשר לבדוק במחשבון המשכנתא.

העלויות השוטפות. ועד בית, ארנונה בין דיירים, ביטוח מבנה, תיקונים ובלאי, ולעיתים דמי ניהול. ובעיקר — אי-איכלוס: חודש אחד ריק בשנה מוריד כ-8% מההכנסה השנתית, וזה כמעט תמיד קורה מתישהו.

המס על שכר הדירה — הנקודה שהכי הרבה משקיעים מפספסים

יש שלושה מסלולים, ובוחרים אחד לכל שנת מס:

  • מסלול הפטור — הכנסה חודשית משכר דירה למגורים עד 5,654 ₪ פטורה ממס. מעל הסכום הזה הפטור נשחק, ומעל 11,308 ₪ לחודש הוא מתאפס לגמרי. הספירה היא על כל הדירות המושכרות יחד, לא על כל דירה בנפרד.
  • מסלול 10% — 10% מס על ההכנסה ברוטו, בלי ניכוי הוצאות ובלי פחת. פשוט, ומשתלם כשההכנסה חוצה את תקרת הפטור.
  • המסלול הרגיל — מס לפי מדרגות המס האישיות, עם אפשרות לנכות הוצאות ופחת.

מי שמחזיק שתי דירות מושכרות ב-5,000 ₪ כל אחת חושב לעיתים שהוא בתוך הפטור. הוא לא — 10,000 ₪ מצטברים חוצים את התקרה, והפטור מצטמצם בהתאם.

שורה תחתונה

תשואה ברוטו של 3%–4% נחשבת סבירה במרכז, ו-4%–5% בפריפריה. אבל אחרי מס רכישה, ריבית, הוצאות שוטפות, אי-איכלוס ומס על שכר הדירה, ה-Cash on Cash יכול לרדת לאחוז בודד — או להיות שלילי, כשההימור כולו הוא על עליית ערך עתידית. זו החלטה לגיטימית, אבל היא צריכה להיות מודעת ולא מופתעת.

הריצו את המספרים שלכם במחשבון התשואה לפני שאתם מגישים הצעה, לא אחרי. הפער בין 4% על הנייר לבין התזרים בפועל הוא בדיוק המרווח שבו השקעות נדל”ן מתפוצצות.

החישובים במאמר הם אינדיקטיביים בלבד ואינם מהווים ייעוץ מס, ייעוץ השקעות או תחליף לבדיקת נתונים מול רשות המסים ויועץ מקצועי.