קונים דירה? מס רכישה הוא הדבר השני שאתם משלמים אחרי המחיר עצמו — ולפעמים הוא יכול להגיע ל-10% משווי הדירה. עשרות אלפי שקלים שצריך להכניס לתקציב מהיום הראשון. ב-2026 חלו עדכונים במדרגות, וחשוב לדעת מה הזכויות שלכם.
ריכזתי כאן את כל מה שצריך לדעת על מס רכישה לדירה ב-2026 — ומה ההבדל בין דירה ראשונה לשנייה.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס שמשלמים לרשות המסים בעת רכישת דירה בישראל. הוא נקבע לפי מדרגות, על פי שווי הדירה ועל פי הקטגוריה של הקונה — האם זו דירה יחידה, או דירה נוספת/השקעה.
מדרגות מס רכישה ל-2026 — דירה יחידה
לרוכש דירה יחידה (אין לו דירה אחרת בבעלותו, או שהוא מתחייב למכור את הקודמת תוך 18 חודש), המדרגות הן:
- עד 1,978,745 ₪ — פטור מלא (0%)
- 1,978,745 – 2,347,040 ₪ — 3.5%
- 2,347,040 – 6,055,070 ₪ — 5%
- 6,055,070 – 20,183,565 ₪ — 8%
- מעל 20,183,565 ₪ — 10%
(המדרגות מתעדכנות מדי שנה לפי מדד. הסכומים כאן עדכניים לתחילת 2026 — תמיד מומלץ לבדוק את הסכום העדכני באתר רשות המסים או בכלי שלי.)
מדרגות מס רכישה — דירה נוספת / השקעה
אם כבר יש לכם דירה, על דירה נוספת המדרגות יקרות בהרבה:
- עד 6,055,070 ₪ — 8%
- מעל 6,055,070 ₪ — 10%
אין מדרגת פטור. אפילו דירה זולה — תשלמו 8% מהשקל הראשון. זה נטל ממשי שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים, וצריך לקחת אותו בחשבון לפני שמחליטים להשקיע.
הקלות ופטורים שכדאי להכיר
1. עולה חדש
עולה חדש (שעלה לישראל לפני פחות מ-7 שנים) זכאי למדרגות מס מופחתות מאוד, גם על דירה נוספת. הקלה משמעותית שכדאי לבדוק.
2. נכה / משפחה שכולה
נכים בעלי אחוזי נכות מוכרים, ומשפחות שכולות, זכאים להקלות משמעותיות במס רכישה — לפעמים פטור כמעט מלא.
3. דירה במחיר למשתכן
ברכישת דירה במסגרת “מחיר למשתכן” יש לעיתים הקלות נוספות שאינן חלות על רכישה רגילה.
4. בני זוג שאחד מהם רוכש דירה
אם אחד מבני הזוג כבר היה בעל דירה, יש כללים מיוחדים — חלק מההטבות של “דירה יחידה” עדיין יכולות לחול בתנאים מסוימים.
איך לחשב מס רכישה — דוגמה
דוגמה: זוג צעיר רוכש דירה ראשונה ב-3,200,000 ₪.
- מדרגה 1 (0% עד 1,978,745 ₪): 0 ₪
- מדרגה 2 (3.5% על 368,295 ₪): 12,890 ₪
- מדרגה 3 (5% על 852,960 ₪): 42,648 ₪
סה”כ מס רכישה: 55,538 ₪
לעומת זאת, אותו זוג שכבר יש לו דירה וזו דירת השקעה:
- 8% על 3,200,000 ₪ = 256,000 ₪
הבדל של 200,000 ₪ רק במס. זה ההבדל בין הקלה לדירה ראשונה לבין דירה נוספת.
מתי משלמים את המס?
מס רכישה משולם תוך 60 ימים מיום החתימה על חוזה המכר. איחור גורר ריבית והצמדה — לא משהו שכדאי לדחות. הסכום משולם ישירות לרשות המסים, ובמקרים רבים עורך הדין מטפל בזה כחלק משירותי הקנייה.
איך לחשב במהירות
חישוב מס רכישה ידני זה כאב ראש — מדרגות, אחוזים, סכומים שמתעדכנים. בניתי מחשבון מס רכישה חינמי שעושה את כל החישוב במקומכם:
- מכניסים שווי דירה
- בוחרים: דירה יחידה / נוספת
- מקבלים מיד את הסכום + פירוט המדרגות
זה לוקח 10 שניות, חינמי, ולא דורש הרשמה. מומלץ להריץ את החישוב לפני שמחליטים אם להגיש הצעה — כדי לדעת בדיוק לאיזה תקציב כולל אתם נכנסים.
סיכום
מס רכישה הוא חלק בלתי נפרד מתקציב קניית דירה — ולא משהו שאפשר להתעלם ממנו עד הרגע האחרון. דעו את המספרים מראש, נצלו את ההקלות שמגיעות לכם, ותכננו את התקציב בהתאם. ואם אתם רוצים להתחיל מהר — המחשבון שלי כאן ייתן לכם תשובה בעוד דקה.