מי שמשכיר דירה למגורים בישראל בדרך כלל מכיר מספר אחד: 5,654 ₪ לחודש, תקרת הפטור ממס. עד שם — אפס מס, אפס טופס. הבעיה מתחילה בשקל ה-5,655, כי מאותה נקודה החוק מפעיל מנגנון שרוב האנשים לא מבינים, ומסלול הפטור מפסיק להיות בהכרח המסלול הזול.
שלושת המסלולים
מסלול הפטור. כל עוד סך ההכנסה מכל הדירות שאתם משכירים לא עולה על 5,654 ₪ בחודש, ההכנסה פטורה לחלוטין. החישוב הוא חודשי ולא שנתי — חודש שבו גביתם פחות מהתקרה פטור, גם אם בחודש אחר חרגתם.
מסלול 10%. מס מחזור בשיעור 10% על ההכנסה ברוטו, ללא תקרה וללא הכרה בהוצאות. פשוט לתפעול, ומשתלם דווקא בשכר דירה גבוה.
מסלול המס השולי. מדווחים על ההכנסה כהכנסה פסיבית, מנכים הוצאות (ארנונה, ועד בית, תיקונים, ריבית משכנתא, פחת) ומשלמים לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית — שמתחילות ב-31% למי שמתחת לגיל 60. זה המסלול הכבד, אבל היחיד שמאפשר לקזז הוצאות באמת.
הפטור המתואם — הנוסחה שמפילה אנשים
מעל 5,654 ₪ ומתחת ל-11,308 ₪ מקבלים פטור חלקי, לפי נוסחה שרבים לא מכירים:
סכום פטור = 5,654 − (שכר הדירה − 5,654)
כלומר על כל שקל מעל התקרה, הפטור נשחק בשקל. אפקטיבית ההכנסה החייבת גדלה בשני שקלים על כל שקל תוספת בשכר הדירה. בשכר דירה של 7,000 ₪, הפטור יורד ל-4,308 ₪ וההכנסה החייבת היא 2,692 ₪ לחודש. מעל 11,308 ₪ הפטור מתאפס לגמרי.
נקודת האיזון: 6,740 ₪
נשווה את מסלול הפטור המתואם מול מסלול 10%, בהנחת מדרגה שולית של 31%:
| שכר דירה חודשי | מס שנתי במסלול הפטור | מס שנתי במסלול 10% | המסלול הזול |
|---|---|---|---|
| 6,000 ₪ | 2,573 ₪ | 7,200 ₪ | פטור |
| 6,740 ₪ | 8,087 ₪ | 8,088 ₪ | שווה |
| 7,000 ₪ | 10,014 ₪ | 8,400 ₪ | 10% |
| 9,000 ₪ | 24,900 ₪ | 10,800 ₪ | 10% |
נקודת המפנה היא כ-6,740 ₪ לחודש. מתחתיה מסלול הפטור עדיף; מעליה מסלול 10% זול יותר, והפער נפתח מהר. מי שמשכיר דירה ב-9,000 ₪ ונשאר במסלול הפטור מתוך הרגל משלם יותר מפי שניים ממה שהוא צריך.
שימו לב לשני כללים נוקשים: אי אפשר לשלב פטור חלקי עם מסלול 10% על אותה דירה באותה שנה, ואי אפשר לפצל את אותה דירה בין מסלולים בתוך שנת מס. הבחירה היא שנתית ובינארית.
מה שלא רואים עד למכירה
מסלול 10% נראה זול, אבל יש לו מחיר נדחה: בעת מכירת הדירה, אם אינכם זכאים לפטור מלא ממס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת המקסימלי שניתן היה לנכות (כ-2% משווי הדירה לכל שנת השכרה) — גם אם מעולם לא ניכיתם אותו בפועל. דירה שהושכרה 10 שנים “צוברת” כך תוספת משמעותית לשבח החייב. לפני שסוגרים מסלול, שווה להריץ את התרחיש במחשבון מס השבח ולראות את התמונה המלאה.
אותו היגיון עובד גם בכיוון השני: מחשבון התשואה על נדל”ן מציג במקביל תשואה ברוטו, Cap Rate ו-Cash on Cash — ומס השכירות הוא בדיוק אחד הסעיפים שמפריד בין המספר שהמתווך הציג לבין מה שנשאר בחשבון.
החידוש של 2026: חובת דיווח
עד היום, מי שנשאר מתחת לתקרת הפטור לא היה חייב לדווח בכלל. ב-2026 המדינה מרחיבה את חובת הדיווח על הכנסות משכר דירה גם מתחת לרף החייב במס, כחלק מהקמת מאגר נתוני שכירות ארצי. פטור ממס אינו פטור מדיווח — וזה שינוי תפיסתי עבור מאות אלפי משכירים.
שלושה דגשים לסיום
- חמש דירות זה הגבול הבטוח. לפי עמדת רשות המסים, השכרת 10 דירות ומעלה נחשבת עסק וממוסה במס שולי מלא. 6–10 דירות נבחנות לגופן.
- דירה יחידה ואתם שוכרים? יש מסלול קיזוז שמאפשר לנכות את השכירות שאתם משלמים (עד 7,500 ₪) מזו שאתם מקבלים, ולשלם 10% רק על ההפרש.
- מגישים דוח שנתי בכל מקרה? אם אתם עצמאים או מבקשים החזר מס, ההכנסה מהשכירות חייבת להופיע שם. מחשבון החזר המס עוזר למפות את שאר התרחישים באותו דוח.
הבחירה במסלול היא החלטה שנתית שלוקחת חמש דקות ויכולה לחסוך אלפי שקלים. שווה לעשות אותה במספרים ולא בהרגל.
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ מס. לפני החלטה מומלץ להתייעץ עם יועץ מס או רו”ח.