במקום עוד מדריך על מדרגות, הפעם הרצה אחת: דירת השקעה (דירה שנייה) במחיר 3,000,000 ₪, פעם אחת עם חתימה עד 31 בדצמבר 2026 ופעם אחת עם חתימה ב-1 בינואר 2027 — בהנחה שהוראת השעה לא תוארך. הכול לפי המדרגות הרשמיות של רשות המסים, שמוקפאות עד 15.1.2028, ואותן מדרגות בדיוק שמריץ מחשבון מס הרכישה שלנו.
ההרצה: 3 מיליון ₪, דירה שנייה, עד 31.12.2026
למשקיע (מי שזו לא דירתו היחידה) חלה כיום הוראת שעה: 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל. אין מדרגת פטור.
| רכיב | חישוב | מס |
|---|---|---|
| 0 – 3,000,000 ₪ | 3,000,000 × 8% | 240,000 ₪ |
| מעל 6,055,070 ₪ | לא רלוונטי | 0 ₪ |
| סה”כ מס רכישה 2026 | 240,000 ₪ |
זה 8% נקי מהמחיר. אין כאן חישוב מדורג — כי המדרגה הראשונה של המשקיע מתחילה באפס.
אותה הרצה, חתימה מ-1.1.2027 (אם ההוראה לא תוארך)
הוראת השעה של 8%/10% הוארכה בדצמבר 2024 ותוקפה עד 31.12.2026. אם היא תפוג, חוזרות המדרגות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין למשקיעים: 5% עד 6,055,070 ₪, 8% מ-6,055,070 עד 20,183,565 ₪, ו-10% מעל.
| רכיב | חישוב | מס |
|---|---|---|
| 0 – 3,000,000 ₪ | 3,000,000 × 5% | 150,000 ₪ |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | לא רלוונטי | 0 ₪ |
| סה”כ מס רכישה 2027 | 150,000 ₪ |
ההפרש: 90,000 ₪ — על אותה דירה, אותו מחיר, אותו קונה. ההבדל היחיד הוא התאריך שבחוזה.
ולשם השוואה — אם זו הייתה דירה יחידה
כדי להבין כמה “עולה” הסטטוס של משקיע, הרצנו את אותם 3 מיליון ₪ גם כדירה יחידה (המדרגות הקבועות, מוקפאות עד 2028):
| מדרגה | חלק המחיר | שיעור | מס |
|---|---|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 1,978,745 ₪ | 0% | 0 ₪ |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 368,295 ₪ | 3.5% | 12,890 ₪ |
| 2,347,040 – 3,000,000 ₪ | 652,960 ₪ | 5% | 32,648 ₪ |
| סה”כ דירה יחידה | כ-45,538 ₪ |
כלומר: משקיע ב-2026 משלם פי 5.3 ממי שקונה את אותה דירה כדירה יחידה. ב-2027 (ללא הארכה) הפער יורד לפי 3.3 — עדיין גדול, אבל 90,000 ₪ פחות.
אותה הרצה לתקציבים אחרים
| מחיר הדירה | 2026 (8%/10%) | 2027 ללא הארכה (5%/8%/10%) | ההפרש |
|---|---|---|---|
| 2,000,000 ₪ | 160,000 ₪ | 100,000 ₪ | 60,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 240,000 ₪ | 150,000 ₪ | 90,000 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 320,000 ₪ | 200,000 ₪ | 120,000 ₪ |
| 5,000,000 ₪ | 400,000 ₪ | 250,000 ₪ | 150,000 ₪ |
| 7,000,000 ₪ | 578,899 ₪ | 378,348 ₪ | 200,551 ₪ |
עד 6,055,070 ₪ ההפרש הוא תמיד 3% מהמחיר. מעל הסכום הזה החלק העליון עובר מ-10% ל-8% — ולכן ההפרש ממשיך לגדול, אבל בקצב של 2% על החלק שמעל.
אז לחכות לינואר?
המספרים חד-משמעיים, אבל ההחלטה לא. שלושה דברים עומדים מול ה-90,000 ₪:
- ההוראה עשויה להיות מוארכת שוב. האוצר כבר האריך אותה פעמיים, והיא מגלגלת הכנסה של מאות מיליוני שקלים בשנה. חיכיתם — ואז ינואר מגיע עם אותם 8%.
- עליית מחירים. אם הדירה שתכננתם לקנות ב-3 מיליון תעלה ב-3% עד ינואר, ה”חיסכון” נמחק במלואו — ועוד לפני שחישבתם את שכר הדירה שלא קיבלתם בחודשים שחיכיתם.
- תאריך החתימה קובע, לא תאריך המסירה. מס רכישה נקבע לפי יום העסקה (חתימת החוזה). חוזה שנחתם ב-28.12.2026 עם מסירה ב-2027 — מס 2026.
מי שבכל זאת שוקל להמתין, שיריץ את שני התרחישים על הדירה הספציפית שלו — הכרטיס “לקנות עכשיו או לחכות לינואר 2027” במחשבון מציג את שני הסכומים ואת ההפרש לפי המחיר שהזנתם. ומי שקונה דירה שנייה בכל מקרה — המדריך המלא למס רכישה על דירה שנייה מסביר גם את הפטור של 18 חודש למשדרגי דירה, שיכול לבטל את כל ה-240,000 ₪ אם הדירה הקודמת נמכרת בזמן.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה ב-3 מיליון ₪ ב-2026?
240,000 ₪ — 8% מהשקל הראשון, לפי הוראת השעה שבתוקף עד 31.12.2026. אין מדרגת פטור לדירה שאינה יחידה.
וכמה ב-2027?
אם הוראת השעה לא תוארך, מ-1.1.2027 המדרגה הראשונה למשקיעים חוזרת ל-5% עד 6,055,070 ₪ — כלומר 150,000 ₪ על דירה של 3 מיליון ₪. אם ההוראה תוארך, המס נשאר 240,000 ₪.
מה קובע — תאריך החתימה או תאריך המסירה?
יום העסקה, כלומר חתימת חוזה המכר. מסירה או רישום ב-2027 לא משנים את שיעור המס אם החוזה נחתם ב-2026.
האם המדרגות של דירה יחידה משתנות ב-2027?
לא. מדרגות דירה יחידה (0% עד 1,978,745 ₪, 3.5%, 5%, 8%, 10%) מוקפאות בחוק ההסדרים עד 15.1.2028. השינוי ב-2027 נוגע רק לדירה שאינה יחידה.
המספרים במאמר הופקו מהרצה במחשבון מס הרכישה של lior-ai לפי מדרגות רשות המסים לשנת 2026, ואינם ייעוץ מס. לפני חתימה על עסקה — התייעצו עם עו”ד מקרקעין או יועץ מס.